החלטה בתיק ה"פ 18530-02-10

מונחת לפתחי בקשה לעיכוב ההליכים בתביעות, שבעה במספר, המתנהלות בבית משפט השלום (בתיקים      אזרחיים     49916-06-11,   49950-06-11,  49986-06-11,    50013-06-11,  5863-12-11, 5792-12-11, 4830-11-11) - בהן עתרה המשיבה לפינוי מי מהמבקשים ממקרקעין שבבעלותה ולתשלום דמי שימוש ראויים (להלן: " תביעות הפינוי"), זאת עד להכרעה בתביעה שבכותרת המתנהלת בבית משפט זה.

מבוא ורקע

1.         המשיבה, עיריית תל אביב - יפו (להלן תיקרא גם: " העירייה") הינה הבעלים הרשום של חלקות קרקע המצויות בארבעה מתחמי תעשייה - בצרון, אנילביץ, נחלת יצחק ומונטפיורי - בעיר תל-אביב (להלן: " המקרקעין" או " מתחמי התעשייה").

2.         בתאריך 1/9/50, או בסמוך לכך, נחתם חוזה חכירה בין המשיבה לבין כל אחד מהמבקשים (או אלה שקדמו להם), במסגרתו הוענקו לאחרונים זכויות חכירה במקרקעין, למטרת שימוש לצורכי תעשייה (להלן: " חוזה החכירה המקורי" או " החוזה").

תקופת החכירה נקבעה בחוזה למשך 60 שנים, המסתיימת ביום 31/8/2010 (להלן: " תקופת החכירה").

            למבקשים ניתנה הברירה ("אופציה") לחדש את תקופת החכירה למשך 49 שנים נוספות בתום תקופת החכירה (להלן: " תקופת החכירה הנוספת"), כאשר חידושה, כך נקבע בחוזה, ייעשה " על בסיס חוזה החכירה שיהיה נהוג אז לגבי אדמות העירייה" ובתנאי שתוגש בקשה למימוש האופציה, 6 חודשים לפני תום תקופת החכירה.

3.         בתאריך 18/2/10, כמחצית השנה טרם סיום תקופת החכירה, פרסמה העירייה "מדריך לחוכר", בו פורטו התנאים לחידוש חוזה החכירה לתקופת החכירה הנוספת, תוך הארכת המועד למימוש האופציה עד ליום 29/7/10 (להלן: " המדריך לחוכר").

            במדריך לחוכר נקבע, בין היתר, כי חידוש החכירה מותנה בתשלום דמי היוון לתקופה הנוספת, בשיעור 91% משווי המקרקעין כמפותחים (תשואה שנתית בשיעור של 5% מהוונים בריבית שנתית של 5%).

4.         בעקבות בקשת המבקשים למימושה של האופציה, שלחה המשיבה לראשונים, במהלך חודש יוני 2010, את "המדריך לחוכר" בצירוף חוזה חכירה חדש, עליו נדרשו המבקשים לחתום, כתנאי לחידושה של החכירה לתקופת החכירה הנוספת (להלן: " הסכם החכירה החדש").

5.         המבקשים סירבו לחתום על הסכם החכירה החדש, בטענה כי דרישות העירייה לחידוש החכירה כמו גם התנאים שנקבעו בחוזה החדש - הינם בלתי סבירים, בלתי מידתיים ומקפחים.

6.         יצויין, לשלמות התמונה העובדתית, כי בחודש יוני 2001 החליטה מועצת העירייה על מבצע לחידוש מוקדם של החכירה במתחמי התעשייה, זאת לתקופה של 18 חודש, קרי: עד לחודש דצמבר 2002 (להלן: " מבצע ההיוון"), במסגרתו הועמדו דמי ההיוון, לתקופת החכירה הנוספת, בשיעור של 63.7% [שיעור תשואה שנתית של 3.5% משווי הקרקע, בריבית שנתית (מהוונת) של 5%].

התביעה מושאת הבקשה

7.         בתביעה שבכאן - המתנהלת במאוחד עם 15 תביעות נוספות של מאות חוכרים במתחמי התעשייה (להלן: " התיקים המאוחדים") - עתרו התובעים למתן פסק דין הצהרתי הקובע כי הינם זכאים לחכור את המקרקעין בתנאים זהים לחוזה החכירה המקורי ובתשלום דמי חכירה הזהים לאלה הנהוגים באדמות מינהל מקרקעי ישראל (להלן: " המינהל"), ששיעורם עומד כיום על 13.65% משווי הקרקע, ללא פיתוח.

            עוד נתבקש בית המשפט לקבוע, לחילופין, כי למבקשים קיימת הזכות לחכור את המקרקעין לתקופת החכירה הנוספת, בתנאים הזהים לתנאי המינהל, לרבות דמי החכירה הנהוגים במינהל.

            לחילופי חילופין נתבקש בית המשפט להורות על ביטול או תיקון תנאי החכירה שנקבעו בחוזה החכירה החדש, אשר הינם בלתי סבירים ומקפחים.

8.         לטענת המבקשים, דמי ההיוון שנקבעו ב"מדריך לחוכר" לחידוש החכירה (91% משווי המקרקעין) אינם עולים בקנה אחד עם עובדת היות העירייה גוף ציבורי החב בהתנהלות תקינה ובחובת תום לב מוגברת בהתאם לעקרונות המשפט המינהלי, כמו גם נוכח נסיבות רכישתם של המקרקעין.

            לשיטת המבקשים, המקרקעין הופקעו על ידי העירייה באמצעות כתב הסמכה של הנציב העליון, באמצעות מלווה ממשלתי ובמימון הקרן הקיימת לישראל.

            בנסיבות אלה, כך למבקשים, שומה על המשיבה לחדש את החכירה בתנאים הזהים לאלה הנהוגים אצל המינהל ובדמי היוון הזהים ל" דמי החכירה הנהוגים באדמות מינהל".

            דרישת העירייה, כך למבקשים, לתשלום דמי היוון בשיעור 91% משווי המקרקעין, הינה אבסורדית ובלתי מידתית ומקורה " בכללים דומים החלים במינהל" אך ביחס לחוכרים המחכירים את המקרקעין לראשונה, להבדיל ממקרה דנן בו עסקינן בזכות לחידוש חכירה, המעוגנת בחוזה החכירה המקורי.